ANALISIS PERJANJIAN JUAL BELI DAN SEWA MENYEWA

PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH

Pada hari ini, Kamis, tanggal sepuluh bulan Juli tahun dua ribu delapan, kami yang bertanda tangan di bawah ini :

1. AHMAD SHOBIRIN, 39 tahun, Dosen UNPAD, bertempat tinggal di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama
2. SUMARNO, 46 Tahun, swasta, bertempat tinggal di Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua

Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menjual kepada Pihak Kedua berupa bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat.

Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat sebagai berikut

PASAL 1     PERPINDAHAN KEPEMILIKAN

1. Perjanjian jual beli ini berlaku lima hari setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan akan berakhir setelah rumah berpindah status kepemilikannya kepada pihak kedua.
2. Proses perpindahan kepemilikan rumah akan diurus oleh pihak kedua berikut tanggungan yang timbul dan pihak pertama hanya akan membantu kelancaran kepengurusan saja.
3. Perpindahan kepemilikan hanya akan diproses setelah semua kewajiban pihak kedua dipenuhi.

PASAL 2      NILAI JUAL BANGUNAN DAN TANAH

1. Rumah dijual seharga Rp 80.000.000,00.
2. Uang muka penjualan rumah adalah sebesar Rp 20.000.000 yang harus sudah dibayar oleh Pihak Kedua ke rekening yang ditunjuk oleh Pihak Pertama pada saat ditandatanganinya perjanjian ini.
3. Pembayaran berikutnya akan dilakukan pada setiap awal bulan sebelum tanggal 15 sebesar Rp 1.000.000 sebanyak 60 kali ke rekening yang ditunjuk Pihak Pertama.
4. Pembayaran dianggap lunas bila pembayaran sudah mencapai nilai jual yang telah disepakati .

PASAL 3     KETERLAMBATAN BAYAR

1. Keterlambatan pembayaran dari tanggal pada pasal 2 butir (3) akan dikenakan denda sebesar Rp 25.000.
2. Percepatan pembayaran tidak mengurangi nilai kewajiban yang harus dibayar oleh pihak kedua.

PASAL 4     GAGAL BAYAR

1.   Apabila karena satu dan lain hal terjadi gagal bayar maka akan dianggap sebagai sewa kontrak rumah dengan nilai Rp 400.000 per bulan dan semua uang pembayaran akan dikembalikan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua setelah dikurangi seharga nilai kontrak rumah, nilai kerusakan bangunan bila ada dan kewajiban-kewajiban yang lain pada Pasal 5 butir (2).

2.   Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna menampung keperluan dan barang-barang dari Pihak Kedua

PASAL 5    KEWAJIBAN-KEWAJIBAN LAIN

1.   Pihak Pertama wajib membayar iuran Pajak Bumi dan Bangunan sampai proses pemindahan kepemilikan selesai.

2.   Pihak Kedua wajib membayar iuran listrik rumah dan iuran warga setempat.

3.   Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai rumah tinggal sampai pembayaran dianggap lunas.

PASAL 6     LAIN-LAIN

1. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama.
2. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (1) harus dengan ijin tertulis dari Pihak Pertama.
3. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku, Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut.
4. Pihak kedua akan mendapatkan hak kepemilikan secara penuh apabila pembayaran telah dinyatakan lunas.
5. Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua tanpa kecuali.
6. Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam addendum/amandemen yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan secara bersama.
7. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah.
8. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Kabupaten Bogor.

Demikian perjanjian ini disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak.

                    Pihak Pertama                                                              Pihak Kedua

             AHMAD SHOBIRIN                                                          SUMARNO

Saksi

               1. JOKO ROHMADI                                               2. PURNOMO ADI PUTRO

ANALISIS

A.    MENURUT KITAP UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA

Dalam kitab undang-undang hukum perdata buku ketiga tentang perikatan, untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat ( pasal 1320 KUHP ) :

1.      Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,

2.      Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,

3.      Suatu hal tertentu, dan

4.      Suatu sebab yang halal.

Dari keterangan tersebut diatas, maka saya akan mencoba mengkaji lebih jauh mengenai perjanjian jual beli rumah yang tertulis diatas.

1.      Kespakatan mereka yang mengikatkan dirinya.

Sepakat dalam hal ini adalah persetujuan antara pihak-pihak untuk melakukan perjanjian. Kesepakatan tidak salah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan (1321 KUH Perdata).

Dalam contoh perjanjian jual beli diatas, telah terjadi

·         kesepakatan antara para pihaknya yaitu AHMAD SHOBIRIN, 39 tahun, Dosen UNPAD, bertempat tinggal di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama dengan SUMARNO, 46 Tahun, swasta, bertempat tinggal di Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua

·         Syarat kesepakatan ini,bersama-sama dengan syarat kewenangan berbuat, merupakan syarat obyektif dari kontrak. Jika tidak dipenuhinya kesepakatan kehendak dan syarat kewenangan berbuat maka akan mengakibatkan kontrak jual beli  ini ”dapat dibatalkan”.

Kesepakatan jual beli rumah dimulai dari adanya unsur penawaran dari pihak AHMAD SHOBIRIN sebagai pihak pertama dan diikuti oleh penerima penawaran dari pihak SUMARNO sebagai pihak kedua.

·         Tidak ada unsur paksaan, penipuan dan kesilapan untuk mencapai kesepakatan jual beli rumah tersebut.

2.      Kecakapan Berbuat dari Para Pihak

Menurut ketentuan yang berlaku bahwa semua orang cakap (berwenang) membuat kontrak kecuali mereka yang tergolong sebagai berikut :

a.       Orang yang belum dewasa (belum berumur 21 tahun atau belum kawin).

b.      Orang yang ditempatkan di bawah pengampuan

·         Orang yang dungu (onnozeiheid)

·         Orang gila (tidak waras pikiran)

·         Orang yang gelap mata (razernij)

·         Orang boros

c.       Wanita bersuami (agar jangan samapai ada dua nahkoda dalam satu perahu, karena dalam suatu perkawinan, pihak suamilah yang dianggap sebagai nakkodanya (kepala rumah tangga)).

d.      Orang yang dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.

(pasal 1330 KUH Perdata)

Dari ketentuan diatas, maka dapat dipastikan bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian yaitu kecakapan berbuat dari para pihak yang melakukan sewa-menyewa rumah telah dipenuhi. Dapat dibuktikan dari identitas dari para pihak yang tertera dalam surat perjanjian jual beli diatas yaitu:

·         AHMAD SHOBIRIN, 39 tahun, Dosen UNPAD, bertempat tinggal di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama

·         SUMARNO, 46 Tahun, swasta, bertempat tinggal di Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua.

Semua pihak telah dewasa, tidak dibawah pengampuan, laki-laki bukan perempuan serta tidak dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.

3.      Suatu Hal Tertentu

Perihal tertentu adalah perihal yang merupakan obyek dari suatu kontrak. Jadi dalam perjanjian jual beli ini adalah berupa bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat

4.      Sebab yang Halal

Sebab yang halal adalah sebab mengapa kontrak itu dibuat (harus halal)

Dari contoh surat jual beli diatas, sebab dilakukan perjanjian jual beli antara lain untuk :

·         Agar pihak pembeli (SUMARNO) mempunyai tempat tinggal yang layak ataupun untuk melakukan suatu kegiatan usaha di obyek jual beli tersebut.

·         Agar pihak penjual mendapatkan keuntungan dari hasil penjualan berupa bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat yang dimilikinya kepada pembeli (SUMARNO).

B.     MENURUT UNSUR ESSENSIAL, NATURALIA DAN AKSIDENTIAL

1.      Unsur Essensial

Bagian ini merupakan sifat yang harus ada di dalam perjanjian sifat yang menentukan atau menyebabkan perjanjian itu tercipta (constructieve oordeel).

Unsur-unsur essensial yang terdapat dalam surat perjanjian jual beli rumah ini antara lain :

·         Adanya pihak pertama yaitu AHMAD SHOBIRIN  dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri sebagai penjual

·         Adanya pihak kedua yaitu SUMARNO , dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri sebagai pembeli.

·         Adanya obyek perjanjian yaitu bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat.

·         Adanya harga dari obyek perjanjian jual beli yaitu Rp 80.000.00,00.

·         Adanya kesepakatan antara pihak penjual dan pembeli sehingga perjanjian jual beli tersebut dapat terjadi.

2.      Unsur Naturalia

Bagian ini merupakan sifat bawaan (natuur) perjanjian sehingga secara diam-diam melekat pada perjanjian.

·         Menjamin tidak ada cacat benda yang dijual

·         Waktu perjanjian jual beli dan ditanda tangani perjanjian pada Kamis, tanggal 10 bulan Juli 2008.

3.      Unsur Accidentalia

Bagian ini merupakan sifat yang melekat pada perjanjian dalam hal secara tegas diperjanjikan oleh para pihak

·         Identitas para pihak

a.       Pihak pertama

Nama               : AHMAD SHOBIRIN

Umur               : 39 tahun

Pekerjaan         : Dosen UNPAD

Alamat             : Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor,  Propinsi Jawa Barat

Status               : Penjual

b.      Pihak kedua

Nama               : SUMARNO

Umur              : 46 Tahun

Pekerjaan         : Swasta

Alamat              : Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat

Status               : Pembeli

·         Penutup surat perjanjian

”Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak”.

PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH

 

Pada hari ini, Selasa, tanggal delapan belas bulan september tahun dua ribu tujuh, kami yang bertanda tangan di bawah ini :

1. LUKMAN ARDIANTO S.H, 30 tahun, pekerjaan Advokat, bertempat tinggal di Jl. Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama
2. ARIFIN ISKANDAR, 34 tahun, pekerjaan Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua

Kedua belas pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menyewakan kepada Pihak Kedua berupa Rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Jl, Puri Melati, No 15, Kota Depok, Propinsi Jawa Barat dengan fasilitas-fasilitas sebagai berikut :

1. Sambungan listrik sebesar 1300 watt dari PLN dengan nomor kontrak 123456788262
2. Sambungan air bersih dari PDAM Kota Depok dengan nomor kontrak asjhtg2613162537
3. Sambungan telepon tetap nirkabel dari PT Bakrie Tel dengan nomor 021-99266637
4. Jetpam
5. Kolam Ikan

Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat sebagai berikut

Pasal 1

1. Perjanjian sewa menyewa ini berlaku tiga hari setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan akan berakhir dengan sendirinya pada 18 September 2008.
2. Perjanjian ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu dan syarat-syarat yang disepakati oleh kedua belah pihak.
3. Pihak kedua dalam jangka waktu tiga bulan sebelum masa berakhirnya perjanjian harus menyatakan kehendaknya secara tertulis untuk perpanjangan perjanjian ini

Pasal 2

1. Uang sewa rumah adalah sebesar Rp. 50.000.000/tahun yang telah dibayar secara tunai oleh Pihak Kedua pada saat ditanda-tanganinya perjanjian ini
2. Akta perjanjian ini juga berlaku sebagai kuitansi (tanda terima pembayaran) yang sah

Pasal 3

1. Pihak Pertama menyerahkan rumah kepada Pihak Kedua dalam keadaan kosong dari penghuni dan barang-barang milik Pihak Pertama
2. Pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna menampung keperluan dan barang-barang dari Pihak Kedua
3. Apabila pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua tidak dapat melaksanakan kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dan Pihak Kedua tidak menyatakan kehendaknya untuk memperpanjang perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (3), maka untuk setiap keterlambatan Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar Rp. 100.000,00/hari, dan denda tersebut dapat ditagih seketika dan sekaligus lunas
4. Apabila keterlambatan tersebut berlangsung hingga 10 hari sejak berakhirnya perjanjian, maka Pihak Kedua memberi kuasa kepada Pihak Pertama untuk mengosongkan rumah dari semua penghuni dan barang-barang atas biaya Pihak Kedua dan bilamana perlu dengan bantuan pihak kepolisian setempat

Pasal 4

1. Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai rumah tinggal
2. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama
3. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) harus dengan ijin tertulis dari Pihak Pertama

Pasal 5

1. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku, Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan/atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut
2. Apabila terjadi perubahan kepemilikan terhadap rumah tersebut, Pihak Kedua tetap dapat menikmati hak sewa sampai berakhirnya perjanjian ini

Pasal 6

1. Selama masa sewa berlangsung, Pihak Kedua wajib memberikan uang jaminan sebesar Rp. 10.000.000,00 secara tunai kepada Pihak Pertama
2. Uang Jaminan tersebut akan dikembalikan kepada Pihak Kedua secara tunai oleh Pihak Pertama, setelah Pihak Pertama memastikan tidak ada kewajiban pembayaran yang tertunggak dari Pihak Kedua termasuk namun tidak terbatas pada tagihan telepon, listrik, air, PBB, dan iuran warga.

Pasal 7

Selama perjanjian ini berlangsung, Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk memindahkan hak sewanya sebagian ataupun seluruhnya kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari Pihak Pertama

Pasal 8

Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua kecuali terhadap kerusakan yang ditimbulkan bukan oleh Pihak Kedua (force majuer) akan ditanggung secara bersama oleh kedua belah pihak

Pasal 9

Segala pungutan dan/atau iuran termasuk namun tidak terbatas pada iuran warga, PBB, tagihan listrik, telepon, dan air menjadi tanggungan Pihak Kedua selama masa perjanjian berlangsung

Pasal 10

Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam adendum yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan secara bersama

Pasal 11

1. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah
2. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Depok

Demikian perjanjian ini disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak

         Pihak Pertama                                                                   Pihak Kedua

          LUKMAN ARDIANTO S.H                                               ARIFIN ISKANDAR  

   Saksi

1.      SUTONO                                                           2. RAHMAT WIDADI

ANALISIS

C.    MENURUT KITAP UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA

Dalam kitab undang-undang hukum perdata buku ketiga tentang perikatan, untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat ( pasal 1320 KUHP ) :

1.      Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,

2.      Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,

3.      Suatu hal tertentu, dan

4.      Suatu sebab yang halal.

Dari keterangan tersebut diatas, maka saya akan mencoba mengkaji lebih jauh mengenai perjanjian sewa-menyewa yang tertulis diatas.

1.      Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

Sepakat dalam hal ini adalah persetujuan antara pihak-pihak untuk melakukan perjanjian. Kesepakatan tidak salah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan (1321 KUH Perdata).

Dalam contoh perjanjian sewa-menyewa diatas, telah terjadi

·         kesepakatan antara para pihaknya yaitu LUKMAN ARDIANTO, swasta, bertempat tinggal di Jl. Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama dengan ARIFIN ISKANDAR, swasta, bertempat tinggal di Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua dengan berbagai persyaratan yang mereka setujui bersama.

Syarat kesepakatan ini,bersama-sama dengan syarat kewenangan berbuat, merupakan syarat obyektif dari kontrak. Jika tidak dipenuhinya kesepakatan kehendak dan syarat kewenangan berbuat maka akan mengakibatkan kontrak sewa-menyewa ini ”dapat dibatalkan”.

Kesepakatan sewa-menyewa rumah dimulai dari adanya unsur penawaran dari pihak Lukman Ardianto sebagai pihak pertama dan diikuti oleh penerima penawaran dari pihak Arifin Iskandar sebagai pihak kedua.

·         Tidak ada unsur paksaan, penipuan dan kesilapan untuk mencapai kesepakatan sewa-menyewa rumah tersebut.

2.      Kecakapan Berbuat dari Para Pihak (untuk membuat suatu perikatan)

Menurut ketentuan yang berlaku bahwa semua orang cakap (berwenang) membuat kontrak kecuali mereka yang tergolong sebagai berikut :

e.       Orang yang belum dewasa (belum berumur 21 tahun atau belum kawin).

f.       Orang yang ditempatkan di bawah pengampuan

·         Orang yang dingu (onnoozelheid)

·         Orang gila (tidak waras pikiran)

·         Orang yang gelap mata (razernij)

·         Orang boros

g.      Wanita bersuami (agar jangan samapai ada dua nahkoda dalam satu perahu, karena dalam suatu perkawinan, pihak suamilah yang dianggap sebagai nakkodanya (kepala rumah tangga)).

h.      Orang yang dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.

(pasal 1330 KUH Perdata)

Dari ketentuan diatas, maka dapat dipastikan bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian yaitu kecakapan berbuat dari para pihak yang melakukan sewa-menyewa rumah telah dipenuhi. Dapat dibuktikan dari identitas dari para pihak yang tertera dalam surat perjanjian sewa-menyewa diatas yaitu

·         LUKMAN ARDIANTO S.H, 30 tahun, pekerjaan Advokat, bertempat tinggal di Jl. Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama

·         ARIFIN ISKANDAR, 34 tahun, pekerjaan Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua.

Semua pihak telah dewasa, tidak dibawah pengampuan, laki-laki bukan perempuan serta tidak dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.

3.      Suatu Hal Tertentu

Perihal tertentu adalah perihal yang merupakan obyek dari suatu kontrak. Jadi dalam perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan oleh LUKMAN ARDIANTO dengan ARIFIN ISKANDAR adalah sebuah rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Jl, Puri Melati, No 15, Kota Depok dengan fasilitas yang disediakan.

4.      Suatu Sebab yang Halal

Sebab yang halal adalah sebab mengapa kontrak itu dibuat (harus halal)

Dari contoh surat sewa-menyewa diatas, sebab dilakukan perjanjian sewa menyewa rumah antara lain untuk :

·         Agar rumah itu dapat dirawat apabila rumah tersebut disewakan serta mendapakan upah sewa dari rumah yang disewakan bagi penyewa (LUKMAN ARDIANTO).

·         Agar pihak penyewa (ARIFIN ISKANDAR) mendapatkan tempat tinggal yang layak ataupun untuk melakukan suatu usaha di rumah yang disewanya.

D.    MENURUT UNSUR ESSENSIAL, NATURALIA DAN AKSIDENTIAL

1.      Unsur Essensial

Bagian ini merupakan sifat yang harus ada di dalam perjanjian sifat yang menentukan atau menyebabkan perjanjian itu tercipta (constructieve oordeel).

Unsur-unsur essensial yang terdapat dalam surat perjanjian jual beli rumah ini antara lain :

·         Adanya pihak pertama yaitu LUKMAN ARDIANTO  dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri sebagai pemilik rumah sewaan.

·         Adanya pihak kedua yaitu ARIFIN ISKANDAR , dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri sebagai penyewa.

·         Adanya obyek perjanjian yaitu sebuah rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Jl, Puri Melati, No 15, Kota Depok dengan fasilitas yang disediakan.

·         Adanya harga dari obyek perjanjian jual beli yaitu Rp 50.000.00,00/tahun.

·         Adanya kesepakatan antara pihak-pihak sehingga perjanjian sewa-menyewa tersebut dapat terjadi.

2.      Unsur Naturalia

Bagian ini merupakan sifat bawaan (natuur) perjanjian sehingga secara diam-diam melekat pada perjanjian.

·         Menjamin tidak ada cacat benda yang dijual

·         Waktu perjanjian jual beli dan ditanda tangani perjanjian pada hari Selasa, tanggal 18 September 2007.

3.      Unsur Accidentalia

Bagian ini merupakan sifat yang melekat pada perjanjian dalam hal secara tegas diperjanjikan oleh para pihak, yaitu antara lain :

·         Identitas para pihak

c.       Pihak pertama

Nama               : LUKMAN ARDIANTO S.H

Umur               : 30 tahun

Pekerjaan         : Advokat

Alamat             : Jl. Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah

d.      Pihak kedua

Nama               : ARIFIN ISKANDAR

Umur              : 34 tahun

Pekerjaan         : Pegawai Negeri Sipil

Alamat             : Jl. Senayan City No.11, Senayan, Propinsi DKI Jakarta

·         Penutup surat perjanjian

”Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak”.